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伏智慧律师 伏律师 ( 是江苏天蝶律师事务所的执业律师)擅长房产纠纷、家庭纠纷、交通、工伤、合同、债权债务纠纷。自执业以来秉承守法、 诚信的原则,处理了大量二手房、商品房、安置房案件及家庭纠纷,在交通事故、劳动争议、工... 详细>>

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律师姓名:伏智慧律师

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二手房

二手房交易会可能造成哪些违约

  在购买二手房时,买卖双方经常会因为一些事情而发生违约的情况,比如卖方因为房价上涨,违约不卖房,或者买方因为发现了自己更满意的房屋,不履行买房的义务,那么遇到这种情况该怎么办?

  买卖二手房违约

  在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种:

  1、出卖人逾期进行交房、逾期去办理过户手续、逾期的迁出户口;

  2、买受人发生逾期付款、因买方的原因不能办理过户手续;

  3、买方或者卖方单方违约的解除合同的违约责任;

  4、房屋的质量问题的违约责任;

  5、房主在交房时转移或者更换房屋附属设施或者屋内物品的违约责任;

  6、根据买卖双方的特殊需要从而可能产生的其它的违约情形。

  二手房合同的违约金

  1、违约金应占合同总金额的比例是多少

  在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

  2、一方延迟履行合同,对方是否可以主张全额违约金?

  在二手房买卖合同中,通常会约定一种滞纳金,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。

  但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

  房屋买卖合同对于买卖双方都具有约束力,如果一方发生违约,则应该依照合同的约定来承担违约责任,对于被违约方赔付相应的违约金。关于违约金的多少需要事先在合同中进行约定。



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