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伏智慧律师 伏律师 ( 是江苏天蝶律师事务所的执业律师)擅长房产纠纷、家庭纠纷、交通、工伤、合同、债权债务纠纷。自执业以来秉承守法、 诚信的原则,处理了大量二手房、商品房、安置房案件及家庭纠纷,在交通事故、劳动争议、工... 详细>>

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房屋租赁

租房期间内房主卖房怎么办?

  在租房期间,房主买房,租客该怎么办?首先在一般情况下租客享有优先购买权,在同等条件下可以优先购买,其次,就算租客不买房屋,根据买卖不破租赁原则,租客仍然可以租住到合同届满。

  一、承租人有优先购买权。

  《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

  在房主出售房屋的时候,房屋的承租人是优先购买权。意思就是房屋所有权人出售房屋的,在同等条件下,房屋的承租人有权要求优先于其他购买人取购买原承租房屋。

  基于以上法律规定:在房主出售房屋时,如果有承租人,要先通知承租人要求其确认是否有意购买。如果承租人有意购买,在同等条件下要优先出售给承租人。房屋购买人如果发现房屋处于出租期间,也应该要求原房主提供承租人不主张优先购买权的书面文件。

  这份《不行使优先购买权的确认文件》,在房屋有承租人的交易中非常重要,可确保交易的稳定性,及不因承租关系存在引发不必要的纠纷。因此,交易各方一定要重视。

  那么《合同法》提到的通知的“合理期限”是多长时间?这个时间合同法并没有明确规定。一般理解安全些的话是三个月。因为《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”

  实践中,很多承租人并没有购买的需求,主张行使优先购买权的并不是很多,同时优先购买权只是相对的,也受到很多限制。而且,房主和购买人如果真想规避承租人的优先购买权,还是有很多方法可以操作的。因此,相对而言,承租人的另一项权利就显得非常重要了。

  二、“买卖不破租赁”是承租人最重要的权利。

  《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

  这句话的通俗说法就是“买卖不破租赁”,但实践中,很多承租人和新房主往往不了解这项规定,也因此引发了不少不必要的纠纷。

  在对待房屋原来的承租人时,有的新房主认为原来的租赁合同是原房主签的,现在我是房主,我说了算,原来的协议不算数。一旦取得房屋所有权后,有的新房主就提出解除原租赁合同或者调整租金标准的要求。就算是承租人本人,有时也没注意到自己与原房主签订的租赁协议竟然对新房主也有约束力。

  要提醒大家:这个想法是绝对错误的,新房主也要受到原租赁协议的约束,因为你买的就是有这个租赁关系的房子。新房主有义务按原租赁合同履行到期。

  承租人了解这一点,在碰到新房主提出与原租赁合同不同的要求时,就有权理直气壮地拒绝,并要求严格按原合同履行。

  新房主了解这一点,在购买已设定租赁关系的房屋时,要充分考虑已设定的租期、原租金标准,承租人已支付和未支付的租金情况。对房屋交割后未支付租金或已支付但未到期租金的归属和交割要与原房主约定清楚,并同原承租人确认。这些因素同样也影响到买卖双方的房屋交易价格,应该列为《房屋买卖合同》的重要组成部分。

  最后小结:在房主要卖房时,承租人有权说“我要买!”和“我要继续租!”如果承租人说出这两句话,房主一定要重视!



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