欢迎来到无锡专业房产律师网
18861806398 联系我们

律师介绍

伏智慧律师 伏律师 ( 是江苏天蝶律师事务所的执业律师)擅长房产纠纷、家庭纠纷、交通、工伤、合同、债权债务纠纷。自执业以来秉承守法、 诚信的原则,处理了大量二手房、商品房、安置房案件及家庭纠纷,在交通事故、劳动争议、工... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:伏智慧律师

手机号码:18861806398

执业律所:江苏天蝶律师事务所

联系地址:无锡市滨湖区梁清路58号华邸国际大厦B座27楼

房屋买卖

无证房屋买卖合同有效吗

  无证房买卖合同有效吗?这样的房屋买卖有怎样的法律风险?很多人都会有过这样的疑问,这让大家在购买无证房屋时产生了疑问。下文无锡房产纠纷律师为您详细介绍。

  一、我国法律对无证房买卖合同效力的规定

  《城市房地产管理法》第38条第6项"未依法登记领取权属证书"的房屋不得转让的规定,系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定,旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定中的"效力性强制性规定",而属于取缔型的禁止规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同,不因出卖人未取得所有权而导致合同无效,但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的,应承担违约责任。

  二、无证房屋买卖相关法律风险提示

  (1)《城市房地产管理法》第38条(2007年8月30日修改前为第37条)关于"未依法登记领取权属证书"不得转让的房产的适用范围,理论上及实务中不乏争议,地方司法裁判亦呈现不同样态。笔者认为:就将来取得产权的房屋设定买卖,并不必然导致因当下未领取权属证书而致交易行为的无效;《城市房地产管理法》规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋;该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同;其设置目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下,对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制,而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。

  (2)我国实行不动产登记制度,但不动产登记只是物权变动的生效要件,而非买卖合同的生效要件。问题是:嗣后取得合法处分权,不妨碍订约时该标的房屋无权属证的交易行为效力,但至纠纷成诉,合法处分权前提下仍不能判断权属能否最后取得或取得已无意义,能否适用《城市房地产管理法》第38条第6项认定合同效力,依然存在讨论余地。

  (3)以无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后,在未办产权证前,买受人亦未依约支付购房尾款,一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义。签约时明知房屋产权不能及时办理,或在产权办理之前出现受阻事宜导致无法办理或办理无意义的,约定买受人以领取权评估并预先对违约责任进行约定。

  (4)拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、预售房、房改房,以之作为买卖合同的标的,实践中多出现"无证转让"情形,一方面存在上述法律适用上的争点;另一方面也因真正权利人的扑朔迷离易造成无权处分情形发生。故此类房屋交易,需要对权属状况的审核、风险评估慎之又慎。

  (5)作为房产出卖人,给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义。

  属证为尾款支付条件的条款时,应予以充分的风险务,如不能办理房产权属证明,即使已为交付,亦不能视为已履行合同主要义务,仍应依法承担合同无效或根本违约的法律责任。



免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。

Copyright © 2017 无锡专业房产律师网 All Rights Reserved.