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伏智慧律师 伏律师 ( 是江苏天蝶律师事务所的执业律师)擅长房产纠纷、家庭纠纷、交通、工伤、合同、债权债务纠纷。自执业以来秉承守法、 诚信的原则,处理了大量二手房、商品房、安置房案件及家庭纠纷,在交通事故、劳动争议、工... 详细>>

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房屋买卖

买房的流程具体是怎样的

  买房是我们人生中的一件非常重要的大事,很多人奋斗一生就是为了购买一套心仪的房产,作为自己安身立命的场所,那么购买房产的流程是什么样的呢?下面就让小编为大家带来的买房的流程具体是怎样的的相关内容,一起来看看吧。

  一、买房的流程具体是怎样的

  第一步:自我能力评估

  买房者应以实际收入情况为基准,切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子。要有不买贵的只买好的房子的决心。另建议,每月供房所用一般不超过月总收入的40%。

  第二步:挑选房源

  在第一步基础上了解如发展商实力、声誉、口碑,了解项目的地段、价格、户型、周边配套等,但不要轻信多如牛毛的广告,一切应从实际出发,眼见为实。不能只看户型图上所画的,还应该多看项目的平面图,最好就是去现场感受一下。此外,可以通过其他渠道查询该房源的区域价值及升值潜力。

  第三步:先检查“五证”再签订认购合同书

  查看法律文件,法律文件包括:五证、两书、开发商营业执照,现房还应有竣工验收报告。所谓的“五证”指的是:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。两书则是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

  第四步:签订合同并登记备案

  该过程包括与开发商签订购房合同。并进行登记备案。

  第五步:选择付款方式

  付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款,其中市民供房又以商业贷款为主。如果可以贷公积金,则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式,年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理,如果不放心可以自行办理。

  另外,在限购和限贷的政策下,一般银行会要求购房者出示个人住房情况证明等等。

  第六步:开发商交房,业主验收房屋

  认真检查房屋质量,同时要求发展商出具三书一证:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。

  第七步:缴纳契税、住房维修基金,办理房产证

  业主拿着开发商出具的相关资料,到房地产交易中心缴纳了契税以及物业维修基金等相关费用后,可以办理房屋产权证书。

  二、商品房计价方式有哪几种

  这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的,在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣,以及购房者的承受能力,甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中,有80%以上的人是选择自行支付一部分房价款,其余部分以申请银行个人住房抵押贷款(即通常人们所说的“按揭”)的方式支付。这样,是否能够申请到银行贷款,成为许多购房者购房行为的前提。

  《示范文本》中给出了3种计价方式,同时,购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计,也有一些开发商采用按套计价的方式,但多用于尾房销售。

  这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积,包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称“公用分摊面积”)两部分。套内建筑面积,即购房者独自使用的建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套内使用面积,与开发商在销售房屋时告知您的套内建筑面积是两回事,并且是少于套内建筑面积的。

  通常购房者所计算的使用率是指套内使用面积与建筑面积的比例。因此,当购房者向销售人员咨询使用率是多少时,一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则,购房者会发现,一套所谓“使用率”达到80%以上的房屋,在刨除了套内墙体面积和阳台建筑面积之后,也许就只有75%左右了。

  三、买房时怎么处理面积误差

  面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主,一是对开发商的投入要求较小,二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是,预售时的面积是在图纸上测出来的,与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测,在施工过程中尽力控制误差大小,但也有个别开发商出于某种目的,利用这种误差为自己谋取不当利益。

  对于购房者而言,对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的,面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力,或是使原先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢?

  对于开发商,首先应在图纸预测时尽量准确,在施工过程中尽力控制,使误差的产生降到最低程度。对于购房者,如果想避免面积误差,最好的方法莫过于购买(准)现房,实地的考察是胜于任何口头承诺和凭空想象的。如果购房者仍然要选择期房,则只能是与开发商就此问题进行事先约定。

  《示范文本》的一大特色就是倾向于保护购房者的利益,《示范文本》第5条关于“面积确认及面积差异处理”的规定就极大地体现了这一特色。该条第2款明确将面积误差比以3%为分界线,3%以内的,双方据实结算房价款;超出的,购房者有权选择退房,不退房的,规定了于购房者相对有利的处理方式。

  当然,买卖双方也可以选择不采用《示范文本》中给出的处理方式而自行进行约定。这样,开发商就被推人了一个为难的境地。



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